Salvo que se acceda por primera vez a una vivienda, lo habitual es que tengamos que vender nuestra casa actual para poder adquirir una nueva. El importe que obtengamos por nuestro hogar suele ser decisivo para saber qué nuevo inmueble nos podemos permitir.
La vía más precisa para establecer el precio de una casa usada es la tasación, un procedimiento que estima su valor en el mercado, de acuerdo con distintos factores. La determinación realista del precio agiliza el proceso de venta y facilita la negociación con los posibles compradores, que estarán más dispuestos a asumir la cantidad que pide la parte vendedora.
Por ello, la actuación recomendable es la de confiar en un profesional de la tasación, que realizará una valoración fidedigna de inmueble. De hecho, la tasación oficial es obligatoria para determinadas operaciones, como la solicitud de préstamos hipotecarios.
En el caso de una venta, también puede servirnos la orientación de un agente inmobiliario, pero su valoración nunca será tan certera como la de un tasador.
No vender por debajo del precio de tasación
Ello no quiere decir que el precio fijado por una tasación sea el que finalmente se fije en la operación porque, según las circunstancias, se puede pagar un importe superior. Pero nunca debería venderse por debajo del valor de tasación, ya que podría causar algún perjuicio a la hora de liquidar los impuestos de la transacción. Cabe recordar que la Administración Pública fija sus propios valores para estimar las obligaciones fiscales.
Aun siendo un procedimiento profesional, está sujeto a muchas variantes. Por ello, la tasación tiene caducidad. Como bien sabemos, si la coyuntura económica varía o se modifican las condiciones del mercado inmobiliario, cualquier vivienda puede sufrir oscilaciones en su precio. Por eso, hay que tener claro el momento en que se va a vender la vivienda para manejar precios lo más ajustados posibles a la realidad.
Señalamos esto sobre todo para cuando se adquiere una vivienda nueva sobre plano y pasan cerca de dos años hasta que nos la entregan. Debemos prever el tiempo que nos costará vender nuestra casa y elegir el momento más propicio para la transacción. Así obtendremos el precio más ventajoso y nos evitaremos problemas, como tener que vender con urgencia y a un importe inferior porque necesitamos el dinero.
Por todo ello, es importante también conocer el plazo medio de venta de un inmueble en la zona en que se encuentra, aparte de los propios avatares del mercado.
A la hora de tasar un inmueble, ¿qué aspectos se toman en consideración? Vamos a señalar los más importantes:
1. La ubicación
Se valora la proximidad a dotaciones y servicios, las comunicaciones y medios de transporte disponibles, la calidad del entorno urbano y, también, el tejido social del barrio.
2. Características de la vivienda
Se analiza el tamaño de la vivienda y la distribución de las estancias, así como el estado de los distintos elementos: materiales, instalaciones, equipamientos. El grado de conservación también se analiza. Asimismo, se valora si se han hecho reformas o añadido equipamientos, lo que puede beneficiar o perjudicar al estimar las cifras.
3. Condiciones del edificio
Tanto si es una vivienda unifamiliar como, lo más frecuente en España, si se trata de un piso, hay que examinar la estructura e instalaciones generales. Fachadas, tejados, revestimientos, zonas comunes, instalaciones como la calefacción o las canalizaciones, se examinan para comprobar en que plazo será necesario realizar grandes tareas de mantenimiento que el nuevo propietario deberá asumir.
Uno de los aspectos que más se tiene en cuenta hoy, debido a los cambios en la normativa, es la eficiencia del edificio. Si su calificación energética es baja, es previsible que haya que abordar reformas estructurales para mejorarla.
4. Elementos adicionales
La existencia de salas comunes en un edificio, jardines, piscinas o áreas deportivas también influyen en el precio.
5. Valoración de las viviendas del entorno
Uno de los parámetros más valiosos para la tasación se refiere al precio de venta de viviendas similares del entorno. Los profesionales realizan una comparativa con los inmuebles circundantes para establecer un valor de base del metro cuadrado en la zona. Con él se contribuirá a la estimación definitiva.
6. Situación del mercado
La evolución de la oferta y la demanda, tanto en el área donde se ubica el inmueble como en el territorio, contribuyen asimismo a determinar el precio de venta. Durante un tiempo, se creía que los activos inmobiliarios siempre evolucionaban al alza. Sin embargo, en los últimos años hemos conocido muchas fluctuaciones, por las que incluso ha descendido el valor de los inmuebles.
7. Perspectivas de futuro
La evolución de la población del barrio, los proyectos que se prevean en los alrededores o las perspectivas económicas de la localidad o la región ayudan a fijar la tasación, sobre todo con respecto a la rentabilidad. No olvidemos que la inversión en vivienda es una de las prácticas más comunes para la mayoría de los ciudadanos.
En definitiva, teniendo en cuenta la complejidad del mercado inmobiliario y la importancia de la operación, si vas a vender una vivienda, lo más inteligente es contratar a un profesional de la tasación. Es un pequeño esfuerzo que merece la pena.
