El desarrollo de un proyecto de promoción y construcción de un edificio residencial es un proceso largo que dura varios años; un periodo de tiempo en el que tienen lugar gran cantidad de acontecimientos hasta que por fin éste se hace realidad.
Para quienes deciden dar el paso de cumplir el sueño de crear su nuevo hogar en una de estas promociones, es un periodo de tiempo que casi siempre se hace muy largo. Un tiempo en el que afloran sentimientos encontrados ilusión y alegría pero a la vez desánimo y en ocasiones ciertas dudas.
Es por esto que con el fin intentar que vivan este proceso con cierta tranquilidad queremos mostrar un resumen de las principales etapas que tiene la promoción y construcción de viviendas, desde la compra del terreno hasta la entrega de llaves.
1.- Adquisición de la parcela:
La compra del terreno comienza con un estudio del suelo y la viabilidad de la promoción. Para ello el estudio de arquitectura elabora un anteproyecto que será el primer paso a realizar. La ubicación del terreno y la legislación que aplique sobre el mismo, será lo que marcará, en gran medida, qué tipo de viviendas se pueden construir (superficies, alturas, alineaciones…) lo que influirá en el diseño, la forma y la distribución de las futuras viviendas.
2.- Diseño del proyecto:
En esta fase el equipo de arquitectura e ingeniería realiza el proyecto. Este tiene varias fases y conforme se avanza de fase se van definiendo más detalles; comienza con un Proyecto Básico y se termina con el Proyecto de Ejecución. El objeto es obtener documentación gráfica, escrita y de presupuesto que defina con detalle el edificio y cada una de las viviendas, de forma que recoja todos los aspectos técnicos y administrativos necesarios para la construcción. Este proyecto anexa documentos como por ejemplo el estudio geotécnico, donde se estudia el terreno en cuanto a composición, resistencia, presencia de agua, etc… que han servido de base para el diseño. Este alcance corresponde al Proyecto de Ejecución que deberá ser visado por el Colegio de Arquitectos que corresponda.
3.-Lanzamiento, Comercialización.
La comercialización de las viviendas se suele producir cuando está disponible el Proyecto Básico que incluye la definición necesaria para poder reproducir imágenes de las viviendas y del edificio y tener planos y memoria de calidades para que el cliente conozca el proyecto. Posteriormente, el Proyecto de Ejecución desarrollará con más detalle el diseño y las soluciones constructivas.
4.- Licencia de obras:
Una vez que los responsables técnicos del municipio junto con otros servicios extra municipales hayan validado que el proyecto de ejecución se ajusta a la normativa y cumple con todas las premisas exigidas para realizar la edificación, se otorga la licencia de obra.
El plazo de concesión de la licencia de obra, depende del ayuntamiento, por lo que resulta complicado medir y estimar el tiempo que puede suponer, pudiendo a veces superar los 12 meses.
Con la obtención de la licencia de obras se firman los contratos de compraventa con los clientes que contiene información actualizada al proyecto de ejecución con el que se ha obtenido el permiso para iniciar la obra.
Una vez obtenida la licencia y adjudicada la obra a una empresa constructora será necesario gestionar y tramitar cuestiones previas al comienzo de la misma, tanto por parte del constructor, como del promotor.
La constructora adjudicataria tendrá que elaborar un Plan de Seguridad y Salud, un Plan de Gestión de Residuos, proceder a la apertura de Centro de Trabajo, solicitar las acometidas de servicios, ocupaciones de vía pública, etc…La promotora, tendrá que contratar un Organismo de Control Técnico, un control externo para la certificación energética, un servicio de Coordinación de Seguridad y Salud, además de las direcciones facultativas de arquitecto, arquitecto técnico e ingeniero.
5.- Financiación Hipotecaria:
Salvo alguna excepción, en la mayoría de los casos, la construcción de una promoción de viviendas se lleva a cabo con la ayuda de los bancos. A pesar de que la financiación es algo que se debe tener en cuenta desde el inicio, la concesión del préstamo promotor por parte del banco, no se hará posible, hasta que se cumplan ciertos requisitos:
- un proyecto visado por el colegio de arquitecto
- la obtención de la licencia de obras municipal
- disponer de una tasación del proyecto/suelo
- una relación de preventas que hagan viable el proyecto
Es habitual que se necesite cierto nivel de preventas para poder obtener el préstamo promotor.
6.- La construcción:
Es una de la etapa en la que los compradores podrán ver cómo se materializa su futura casa. Las principales fases de esta etapa son:
- Instalación del vallado que delimita de la zona de actuación, la instalación de casetas, almacenes e equipos auxiliares necesarios para realizar la obra
- Limpieza, explanación y excavación del terreno.
- Cimentación y contención del terreno.
- Finalizada la cimentación se procede al levantamiento de la estructura. Formada por pilares, vigas y forjados el conjunto de estos elementos serán los que darán forma al edificio.
- Terminada la estructura comenzarán los trabajos de fachada, impermeabilización de cubiertas y la instalación de los trazados generales de las instalaciones del edificio.
- Replanteo de tabiques interiores, para el posterior levantamiento de los mismos y colocación de las instalaciones de viviendas previamente a cerrar la segunda capa de la tabiquería con pladur.
- Alicatados de baños y cocinas
- Soleras, se realizarán una vez terminada la instalación del suelo radiante y de los platos de ducha y bañeras.
- Terminada la solera se colocará material cerámico en pavimentos.
- Falsos techos
- Carpinterías exteriores
La fase final de la obra es en la que se realizan los acabados interiores colocando sanitarios, realizando trabajos de pintura y carpintería interior, colocando el mobiliario cocina, terminando la decoración de portales y en exteriores colocando barandillas de terrazas y metalisterías.
7.- Fin de Obra y últimos trámites:
La construcción se da por finalizada cuando los arquitectos y arquitectos técnicos responsables, emiten el Certificado final de obra. Este Certificado tiene que ser visado por los Colegios profesionales de ambos.
El proyecto de Fin de Obra debe incluir entre otras cosas:
- Certificado final de obra (visado por los colegios profesionales de arquitectos y arquitectos técnicos),
- Planos, memoria y liquidación final de obra de arquitectura e ingeniería.
Con estos documentos se solicita al Ayuntamiento la Licencia de primera utilización y Licencia de Apertura de Garaje.
Los técnicos del Ayuntamiento y otros Servicios extra municipales, revisarán la documentación y harán una inspección de las viviendas y resto del edificio para conceder las licencias. Este trámite puede tardar varios meses.
También, se presenta en el Departamento de Vivienda del Gobierno de Navarra para que tramiten las Cédulas de habitabilidad de las viviendas, que también revisarán y harán una inspección de las mismas.
Para la puesta en marcha de las instalaciones, habrá que legalizarlas por un organismo de control autorizado (OCA), emitir los boletines, y todas las tramitaciones necesarias para contratar los suministros (agua, gas, electricidad…).
Otros trámites necesarios que deberá realizar el promotor son el contratar el seguro decenal, obtener la certificación energética y el Libro del Edificio, realizar la declaración de obra nueva y división horizontal y la escritura de fin de obra en el notario e inscribirla en el Registro de la propiedad y en el catastro municipal.
Por otra parte, los propietarios y la comunidad durante este periodo que va desde el fin de obra hasta la entrega de las viviendas deberán realizar otros trámites no menos importantes.
Como por ejemplo tramitar con el tiempo suficiente tasaciones y préstamos individuales en caso de que vayan a financiar el pago final de la vivienda y comunicar estos datos a la promotora para la organización de las escrituraciones de las viviendas.
Una vez constituida la comunidad y contratado un administrador de fincas, este deberá gestionar la obtención de la correspondiente licencia para el vado del garaje, contratar los suministros para servicios generales y poner en marcha el ascensor.
Mientras duran estos trámites los futuros propietarios puedan realizar una visita de cortesía a su vivienda, para una primera inspección y también para tomar medidas de las estancias de cara a su amueblamiento y decoración
Una vez finalizados los últimos trámites comienza la entrega de llaves a unos nuevos propietarios emocionados e ilusionados que a partir de entonces podrán disfrutar de su nuevo hogar.
En Abaigar disponemos de varias promociones en estado de construcción, en diferentes localidades como Mutilva, Barañáin, o Lezkairu. Llámanos al 948 100 099, y te informaremos de todas las opciones.
A lo largo de este 2.022 tenemos previstas nuevas promociones, en las que podrás obtener ventajas si te planteas comprar sobre plano. Atento a nuestro post de la semana que viene, en el que hablaremos de dichas ventajas.
